Ваш адвокат: предварительный договор купли-продажи недвижимости

Для чего нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости и что нужно учитывать при его заключении?

Статья 6.165 Гражданского кодекса Литовской Республики гласит, что предварительный договор - это соглашение между сторонами, в соответствии с которым на изложенных в нём условиях стороны обязуются заключить в будущем другой, основной, договор.

Предварительный договор гарантирует продавцу, что его недвижимость будет продана, а покупателю, что выбранное жильё либо другой объект недвижимости достанется именно ему.

Предварительный договор купли-продажи помогает заранее обговорить и согласовать все условия последующего основного договора купли-продажи. Предварительный договор обязывает стороны выполнить все изложенные в нём обязательства. А если покупатель или продавец передумали и решили отказаться от продажи, то заключение письменного предварительного договора защищает интересы второй стороны, устанавливая штрафные санкции за нарушения договорённостей, а также при предъявлении исковых требований в суде.

В соответствии с вышеупомянутой статьёй Гражданского кодекса предварительный договор должен быть заключён в письменной форме. Подтверждение такого договора нотариусом не требуется.

Предусмотрено, что стороны должны указать срок заключения основного договора. Если этот срок не указан, основной договор должен быть заключён в течение одного года после заключения предварительно договора.

Если стороны не заключают основной договор в предусмотренный срок, обязательство по заключению такого договора прекращается. Также в данной правовой норме предусмотрено, что если сторона предварительного договора необоснованно откажется от заключения основного договора, она должна компенсировать другой стороне понесённый ущерб.

Теперь подробнее остановимся на том, что нужно учитывать при заключении предварительного договора и что обязательно нужно в нём предусмотреть.

В предмет договора необходимо внести полное описание недвижимости, по которой проходит сделка, – оно должно позволять точно установить объект. Для этого уточняют адрес, вид недвижимости, количество помещений, метраж, кадастровый номер и др.

В предварительном договоре обычно указывают продажную цену квартиры и сумму, которая передаётся продавцу в качестве задатка или аванса.

Особое внимание советовала бы обратить на необходимость прописать в договоре штрафные санкции на случай необоснованного отказа одной из сторон от исполнения обязательств по договору, и расписать, у кого и в каком размере остаётся аванс или задаток.

Для защиты права как продавца, так и покупателя, можно предусмотреть следующее. Если основной договор не заключён по вине покупателя, то продавцу остаётся уплаченный аванс. Если основной договор не заключён по вине продавца, то он должен вернуть аванс покупателю и уплатить штраф в размере аванса.

Однако стороны могут договориться и о других штрафных санкциях, либо их не предусматривать – всё это законом строго не регламентируется и является предметом взаимного согласования сторон.

Ещё одна важная деталь: иногда при сделке с недвижимостью затрагиваются интересы третьих лиц, которые могут иметь право на собственность или на пользование, например, квартирой. Покупателю бывает непросто выяснить достоверную информацию такого характера, поэтому в предварительном договоре следует указать, что продавец обязан предоставить жильё, которое свободно от подобных притязаний.

Стороны предварительного договора в зависимости от конкретной жизненной ситуации могут по своему усмотрению и взаимному согласию включать в него и другие условия и договорённости, важные для успешного заключения основного договора купли-продажи.

Адрес конторы: ул. Наугардуко, 91-214, Вильнюс Тел. 8 (686) 26046. Эл.почта: adnotem@gmail.com

Вопросы можно присылать на адрес конторы или редакции.