Реновация многоквартирных домов: обновлённые перспективы

Нашим собеседником по этому актуальному для многих вопросу на сей раз стал опытный профессионал – старший специалист Департамента жилья и строительства Министерства окружающей среды Литвы Витаутас ЙОНАЙТИС.

Старая песня о главном

- Как долго длится программа реновации многоквартирных домов в Литве?

• Государственная программа утверждена правительством в сентябре 2004 года. Но вообще-то массовая реновация многоквартирных домов началась ещё в 1992 году, когда изменилось положение на мировом энергетическом рынке. После холодной зимы 1992 года и энергетической блокады Литвы со стороны Советского Союза в 1991-м люди начали задумываться: что делать? Тогда у нас стартовали первые программы реновации многоквартирных домов, поддержанные Швецией, Норвегией, Финляндией и Данией. Была подтверждена первая государственная программа «Жильё», я был её директором, и мы начали эту работу. В первую очередь стали разъяснять людям, что это за программа, зачем она нужна. Учредили специальный фонд её кредитования, начали диалог со Всемирным банком реконструкции и развития, который в 1996 году выделил на обновление многоквартирных домов 10 миллионов долларов. И проект был воплощён в жизнь – комплексным путём по всей стране было обновлено около 700 домов. Чаще всего модернизировались теплоузлы, заменялись окна, ремонтировались крыши, т.е. делалось то, что быстро окупалось. До утепления и обновления фасадов дело тогда не доходило.

- Но с тех пор припоминается обновлённый утеплённый торцовый фасад одного дома в вильнюсском районе Каролинишкес. Это были лишь показательные примеры?

• Да. Таких выставочных образцов было несколько, они появились и в столице, и в Каунасе, и в Клайпеде. По заказу местных самоуправлений их выполняли немецкие или скандинавские фирмы. Но важно подчеркнуть, что основные принципы и цели реновации многоквартирных домов уже тогда были сформулированы и не изменились по сей день.

- Можно ли проследить, какие результаты дала реновация 15-летней давности?

• Такой мониторинг «Жилищное агентство» проводит ежегодно. И по большей части – за исключением единичных случаев – реновация себя вполне оправдала. Единичные неудачи были вызваны в основном неумелым управлением. Ведь то, что сделано, нужно разумно использовать: скажем, соответствующим образом эксплуатировать модернизированный теплоузел. И если администратор или домовое товарищество халатно к этому относятся, никакого эффекта не будет. Были зафиксированные и отдельные факты строительного брака, когда какие-то работы проводились, скажем, с нарушениями погодного режима. Но 99% реновационных работ того периода были проведены успешно и полностью себя оправдали.

Реновация как политический козырь

Словом, история реновации многоквартирных домов в Литве уже достаточно долгая. Главное – был создан и успешно опробован механизм её внедрения. Поэтому, когда закончилось её финансирование из Всемирного банка, в 2004 г. была создана государственная программа, намечавшая компенсацию домовым товариществам 30% затраченных средств. Но быстрое обновление многоквартирных домов в связи с непрекращающимся ростом цен на топливо год от года становилось всё актуальнее, эту идею подхватили политические партии, она стала объектом их политических игр и баталий.

- Своеобразной козырной картой?

• Вот-вот! И накануне очередных парламентских выборов между партиями началось соревнование, кто продиктует окончательную цифру государственной помощи. Победили социал-демократы, обещавшие 50% помощи государства. Когда она была 30-процентной, ещё мало кто всерьёз задумывался о реновации, а гарантированные 50 процентов дали новый импульс этому движению: было получено около 730 заявок. Но правительство не сумело в своём бюджете полностью обеспечить их финансирование. Естественным образом выстроилась очередь, и она замерла в какой-то точке, когда деньги закончились. Поиск дополнительных средств занял больше года. Они нашлись в Фонде закрытия Игналинской АЭС – часть этих средств можно было использовать на программы сокращения энергетических расходов по всей Литве. Так было получено около 70 миллионов литов. Но пока они дошли до программы реновации многоквартирных домов, разразился всемирный экономический кризис. 50% финансирования реновационных работ обеспечивало государство, 5% должны были внести сами жители, а оставшуюся часть под гарантии учреждённого правительством «Бусто пасколу драудимо бяндрове» (Общество страхования жилищных займов) одалживали специально отобранные банки. И всё, казалось бы, было в порядке, но в связи с мировым кризисом они приостановили своё участие в этом проекте. Само «Общество страхования жилищных займов» оказалось в тяжёлом финансовом положении и уже не могло выступа гарантом кредитов. Получилось, что развалилась вся система, и по сей день практически не удаётся закончить начатые проекты, так как в настоящее время только два банка предоставляют кредиты под реновацию многоквартирных домов по старым проектам - банк «Шяулю» и «Snoras». Но они требуют государственных гарантий, которые «Общество страхования жилищных займов» предоставить уже не может – оно само стало некредитоспособным.

Государству снова пришлось ломать голову над тем, каким образом гарантировать кредитование. Выход нашёлся с помощью государственного учреждения кредитных гарантий «INVEGA». Теперь оно выступает гарантом начатых проектов, и банки дают ему деньги взаймы.

- Все ли прежние проекты остались в силе, или от части из них люди уже отказались?

• Из 730 проектов свыше 300 мы успели претворить в жизнь. Более 100 проектов были отозваны, так как их заказчикам было непонятна их дальнейшая реализация: сможет ли государство гарантировать своё 50-процентное участие? Но сейчас у государства эти средства на специальном счету есть: они поступили из госбюджета и из Фонда закрытия Игналинской АЭС. Стало быть, государство может оказать необходимую помощь. Теперь дело лишь за банками, которые пока так и не возобновили своё участие в проекте. И хотя государство гарантирует возвращение кредитов на реновацию, банки пока не хотят рисковать. Так что теперь мы усиленно ищем выход из ситуации. Где взять средства? Может быть, в европейских фондах? Или Европейский инвестиционный банк поможет закончить реализацию оставшихся более 200 проектов, которых ожидают люди, уже подготовившие для них всю техническую и финансовую документацию?

А если без политики?

- Очевидно, что отношения государства и банков, несмотря на гарантии, весьма затруднены.

• Думаю, одна из проблем кроется в том, что банки сегодня – транснациональны и государство имеет на них очень незначительное влияние. Вероятно, имело бы смысл иметь хоть один государственный банк развития, в котором были бы сосредоточены деньги, приходящие из европейских структур, средства для программ государственной помощи. У Польши, Норвегии такие банки есть. У нас аналогичная структура была, но давно уничтожена.

- Может, поэтому, и в Польше, и в Германии, где тоже остро стояла когда-то проблема реновации массовой многоквартирной жилищной застройки эпохи социализма, эти программы были реализованы намного успешнее и почти полностью или в значительной степени за счёт государства, а не за счёт жителей?

• Конечно, потому что из государственного банка кредиты могут быть предоставлены под маленькие проценты. Наша программа обновления многоквартирных домов была признана лучшей в Европе, но проблема в том, что её финансирование не было соответствующим образом гарантировано.

• Так в чём же она лучшая?

• По части намерений, желаний.

- О, тут мы всегда первые!

• Несомненно. Но, увы, отнюдь не по возможностям обеспечить свои желания.

Однако история нашей государственной программы реновации многоквартирных домов, принятая в 2004 году, продолжается. И я надеюсь, что ещё свыше 200 жилищных товариществ ею смогут воспользоваться в самое ближайшее время. Нынешнее правительство нашло возможность использовать для неё средства из европейских структурных фондов и Европейского инвестиционного банка. Существует инициатива Совета Европы под названием «JESSICA», поддерживающая сбалансированное региональное и территориальное развитие городов, улучшение их экологических показателей, экономное использование энергии и т.п. Для её реализации возможно использование структурных фондов ЕС, их программ социальных затрат. Этому сектору отдано 4% общего бюджета. Согласно этой инициативе был учреждён контролирующий фонд, заключён договор с Европейским инвестиционным банком, администрирующим эти средства. В 2008 году наше министерство и Министерство финансов подписали с этим банком трёхстороннее соглашение, после которого начались приготовления к использованию средств из этого фонда. В настоящий момент деньги уже получены, они находятся на депозитном счету. Снова встала проблема отбора банков. Выбрали три – «?iauli? bankas», «SEB bankas» и «Swedbankas». Пару месяцев назад подписали договор с первым из них, теперь оговариваются заключительные процедуры открытия специальной кредитной линии. С двумя другими идут переговоры и уточнения конкретных деталей. Пока программа реновации не сдвинулась с места, хотя со стороны нашего министерства и со стороны правительства все документы подготовлены: утверждены правила, порядок подготовки проектов, условия конкурсов по закупке услуг и т.п. Не хватает лишь окончательной договорённости с банками.

Вернуть доверие людей

- Вероятно, для возобновления этой программы не хватает и доверия самих жителей многоквартирных домов. Их ожидания и надежды на государственную программу реновации в каком-то смысле оказались поставлены под сомнение.

• Совершенно справедливо. Наиболее горячие политические и финансовые лидеры предлагают сегодня, когда у государства нашлись средства, чуть ли не насильственным образом принудить жителей многоквартирных домов – особенно находящихся в критическом состоянии - к реновации. Но это никоим образом не соответствует ни Конституции Литвы, ни её законам, согласно которым частная собственность неприкосновенна. Только сами жители могут и должны решать, надо ли им обновлять своё жильё. И они это делают. Уже подано около 40 новых проектов реновации, два из которых полностью готовы к реализации, как только банк предоставит кредит. Полагаю, ещё в нынешнем году эти домовые товарищества успеют сделать часть работ. А в следующем году дела пойдут ещё активнее, так как 750 миллионов литов для этого есть и ими можно воспользоваться. К тому же теперь финансирование идёт из одного источника – инвестиционного фонда. Люди могут взять там фиксированный 3-процентный кредит для реализации всего проекта, никаких дополнительных инвесторов им искать не надо.

Ещё один важный аспект состоит в том, что те, чьи доходы невелики и кто получает компенсацию за отопление, могут рассчитывать на 100-процентную государственную помощь при проведении реновации. И даже если у кого-то в настоящий момент средства есть, но он их – не дай Бог – потеряет вследствие безработицы или по другим причинам и тоже получит право на компенсацию расходов на отопление, он тоже не выпадет из программы реновации – государство полностью возьмёт на себя его долю.

Ещё одна финансовая гарантия для жителей: ежемесячный взнос на реновацию не должен превышать цены сэкономленной энергии, т.е. человек будет ежемесячно платить немногим больше, чем обычно. Никаких тысячных счетов бояться не стоит – установлены чёткие социальные гарантии, чтобы избрать такой способ расчёта с банками, распределить все затраты и выбрать объём реновационных работ, опираясь на платёжеспособность жителей. Семья в период реновации не должна тратить на неё более 100 литов в месяц.

- Кто должен произвести такой гуманный расчёт?

• Само домовое товарищество или администратор, осуществляющий реновацию. Можно обратиться и к специалистам – консультантам, проектировщикам, которые помогут подготовить подробный инвестиционный план, обсчитают размеры и последовательность платежей, то есть дадут людям полную картину всего, что и как нужно сделать.

Работа над ошибками и перспективы

- Наша газета не раз писала о проблемах реновации многоквартирных домов. И одна из её трудностей состоит в том, что государство переложило реализацию такой важной государственной программы на плечи домовых товариществ, то есть чаще всего – неспециалистов. Вышло совсем по-ленински: кухарку вынудили управлять государством.

• Совершенно верно. Далеко не во всяком домовом товариществе найдётся грамотный финансист, юрист, инженер или строитель. Разумеется, можно нанять консультантов, но им придётся дополнительно платить из общего кошелька, и тогда, возможно, удастся избежать ошибок и обманов со стороны подрядчиков. Сегодня по Закону о строительстве нанимать квалифицированного специалиста для технического контроля за процессом реновации нужно обязательно. Это действительно было слабым местом предыдущего процесса. Поэтому наше министерство намечает в Жилищном агентстве учредить специальную дополнительную штатную единицу, которая будет осуществлять наблюдение за этим процессом. И чтобы строительная инспекция в приоритетном порядке вела наблюдение и контроль за тем, как нанятый специалист исполняет свою работу и несёт за это ответственность. Кстати, он должен быть в обязательном порядке застрахован на случай нанесения ущерба. Пока такого решения нет, но оно уже представлено на рассмотрение Сейма.

- Не легче ли было бы с самого начала программы реновации поручить её осуществление не случайным людям, объединившимся в домовые товарищества, а профессионалам, как это происходило в той же Польше или Восточной Германии?

• Там изначально были иные социальные структуры. Многоквартирные дома в этих странах населены не отдельными частными собственниками, а в основном принадлежат крупным кооперативам или ассоциациям, которые возглавляют специалисты, поэтому плановый присмотр и капитальную реновацию там осуществить намного проще. Вот и мы сейчас рассматриваем вопрос, как объединить профессионалов, чтобы не нужно было каждому домовому товариществу ломать над этим голову, а просто нанять отобранных нами специалистов и фирму-исполнителя.

- Ещё один разумный вывод напрашивается сам собой: если строительство многоквартирных домов, которые сейчас нуждаются в обновлении, было 30-40 лет назад массовым и типовым, почему нынче нужно для каждого дома создавать – и, разумеется, оплачивать – отдельный проект реновации?

• Вообще-то проекты отдельных типичных деталей и узлов уже существуют, и проектировщикам нетрудно их использовать. Но теперь подготовлено более 20 целостных типовых проектов реконструкции, и сейчас разрабатываются условия их соответствующего практического и юридического применения.

- Все ли многоквартирные дома советского периода достойны реновации? Может быть, иногда оптимальным решением будет просто снос?

• Вы правы, иногда такое случается. Вообще реновация должна быть, прежде всего, экономически оправдана. И её объём должен зависеть от ситуации, от перспективности территории, на которой дом расположен. Вкладывать большие средства в реновацию домов в умирающем от безработицы посёлке или бывшем рабочем общежитии просто неразумно. В таких случаях всё нужно решать по мере необходимости: если нормально работает теплоузел, если им умело управляют в зависимости от погодных условий, то починить прохудившуюся крышу, привести в порядок окна и двери подъездов можно и при небольших затратах. А ведь такие действия экономят 20-30% расходуемой энергии. Так что всегда важно точно понимать, какой реновационный пакет использовать в каждом конкретном случае – минимальный или максимальный. Если дом находится в хорошем месте, с развитой инфраструктурой, и большинство жильцов располагают средствами на реновацию, браться за неё стоит. Потому что это не только уменьшит расход энергии и соответственно, её оплату, но и в целом повысит стоимость каждой квартиры в этом доме при её аренде или продаже.

У нас сейчас любят говорить, что в Литве ничего не делается. Но ведь люди сами забывают, как много они уже сделали в этом направлении. Более чем в 20 тысячах домов в той или иной степени реновация у нас уже проведена: заменено около 60% окон, практически не осталось старых дверей в подъездах, обновлено более половины тепловых узлов, кое-где утеплены торцовые стены. Ремонтируются кровельные покрытия, и в нынешнем году закончится инвентаризация опасных для здоровья асбестовых крыш - все они обязательно будут заменены в рамках специальной государственной программы. По нашим данным, все эти действия уже позволили сэкономить в масштабах страны около 10% энергозатрат, и они не увеличиваются, хотя площадь жилого фонда постоянно растёт. Так что все эти усилия приносят результаты. Правда, медленно. Поэтому важно ещё раз обратить внимание людей на те проекты реновации многоквартирных домов, которые обеспечат не менее 20% экономии энергозатрат и которые государство сегодня готово поддержать.