Изменения на рынке недвижимости в Литве: I-III кв. 2011 года

Руководители ЗАО "Inreal" представляют журналистам последнюю информацию об изменениях на рынке недвижимости Литвы. Фото: "Обзор".
Руководители ЗАО "Inreal" представляют журналистам последнюю информацию об изменениях на рынке недвижимости Литвы. Фото: "Обзор".

ЗАО «Inreal» в сотрудничестве с банком «Finasta» представляет новости, события и тенденции макроэкономической ситуации в Литвее и отдельных сегментов рынка недвижимости.

Обзор макроэкономической ситуации

Восстановление экономики Литвы после рецессии началось гораздо быстрее и раньше, чем ожидалось. Прогнозировавшийся в начале 2010 г. спад экономики сменился приростом валового внутреннего продукта (ВВП) на 1,3%. Экономический рост в этом году также превысил ожидания - в I и II кв. 2011 г., годовой прирост ВВП составил соответственно 6,9% и 6,3%. Безработица во II кв. 2011-го снизилась до 15,6%, а средний рост заработной платы приобрёл тенденции роста.

Прогнозируется, что во втором полугодии экономический рост замедлится, поэтому годовое изменение ВВП должен достигать примерно 6,0%, а безработица – по прежнему снижаться.

Рынок жилья: наиболее активный - Вильнюс

В крупнейших городах Литвы (Вильнюсе, Каунасе и Клайпеде) число сделок на первичном и вторичном рынках стабилизировалось. Общий уровень цен оставался стабильным с минимальными колебаниями.

В Вильнюсе заключается больше всего сделок купли-продажи, развивается больше всего новых проектов. В последних средняя цена, по сравнению с ранее представленными проектами, на 5-7% выше. Общая средняя цена на первичном рынке в 2011 г. оставалась стабильной, так как на остатки ранее построенных объектов применялись различные скидки и специальные акции. В секторе индивидуальных домов объёмы сделок возвращаются на докризисный уровень. По сравнению с самой низкой точкой, цены выросли в среднем на 10-15%. Рынок земельных участков остаётся слабоактивным – как в 2009 и 2010 г.

Наибольшим спросом пользуются участки для жилищного строительства и земли сельскохозяйственного назначения.

В Каунасе и Клайпеде начали строить и планировать новые проекты жилищного строительства. Активность покупателей остаётся относительно низкой - на первичном рынке заключается всего 10% всех сделок. Перспективы рынка жилья в этих городах всё ещё остаются неопределенными в связи с замедлением восстановления литовской экономики и рисков, связанных с глобальными экономическими проблемами.

На рынке бизнес-центров усиливаются позиции менеджеров

На рынке бизнес-центров во всей Литве уменьшилось количество свободных площадей, наблюдается повышение арендной платы. Рост цен ощущают преимущественно новые арендаторы, которые должны платить в среднем на 15-20% больше, чем платят существующие клиенты бизнес-центров, так как они от повышения цен защищены заключенными ранее договорами. Основываясь на статистике западных стран, мы можем прогнозировать, что в Вильнюсе прибыльность офисных помещений класса A должна увеличиваться близко к темпам роста ВВП, т.е. примерно на 5-8% каждый год. Между тем в сегменте класса B следует ожидать более умеренного изменения цен.

В 2011 г. в Вильнюсе было завершено сооружение бизнес-центра «Evita» (2250 кв. м арендуемой площади), в настоящее время ведётся строительство ещё 5 объектов. После завершения этих проектов арендуемая площадь современных офисных помещений увеличится примерно на 21 700 кв. м. Пока инвестиции делаются в небольшие и ранее прекращённые строительные проекты, в основном предназначенные для удовлетворения только существующего спроса. Застройщики не хотят сильно рисковать, поэтому новые проекты разрабатываются только в столице, где фактор риска ниже. В Каунасе и Клайпеде новые бизнес-центры не строятся, за исключением многофункционального комплекса «Merkurijus» в Каунасе, в котором площади будут выделены и под офисы.

Инвестиционный рынок в крупнейших городах Литвы по-прежнему остается неактивным. Инвесторы предпочитают иметь норму прибыльности в 8-9%, однако учитывая, что арендная плата уменьшилась примерно на 30%, реальная доходность достигает 11-12%, а это уже не удовлетворяет продавцов. На изменения в инвестиционном рынке можно надеяться только в связи с усилением позиций менеджеров бизнес-центров и приближением арендной платы к докризисному уровню. Однако, принимая во внимание сложившиеся тенденции, для этого может потребоваться 2-3 года.

Рынок супермаркетов: развитие сети розничной торговли

Начавшее восстанавливаться в начале 2011 г. внутреннее потребление и чаяния потребителей стали основными стимуляторами рынка торговых центров. За первые три квартала 2011 г. площади свободных помещений в супермаркетах крупнейших городов Литвы сократилось более чем в два раза, до 1-3%. В настоящее время в наиболее посещаемых торговых центрах свободные помещения имеются в наличии, но в остальных уровень свободных мест уменьшается.

Наиболее активными на рынке являются крупные торговые сети, которые укрепляют свои позиции на рынке посредством целевых инвестиций. Большинство новых объектов розничной торговли открываются в небольших городах страны или в расширяющихся столичных микрорайонах, где они предназначены только для небольших местных рынков. Самые большие из открытых в этом году были два супермаркета «Maxima XX» в Вильнюсе, «Norfa XXL» в Каунасе и гипермаркет «RIMI» в Панявежисе. В течение 2011 г. планируется открыть в общей сложности 7 новых магазинов «Maxima», 15 магазинов «Norfa», 15 – отремонтированных и 9 новых магазинов «IKI» (включая «Ikiukas» и «Centas), 3 реконструированных и расширенных магазинов «Rimi».

Многие супермаркеты с началом экономического кризиса потеряли статус привлекательны для инвестиций объектов из-за понижения арендной платы, которая в основном увязывалась с оборотом предприятий, с оговорками арендаторов и подписанием договоров краткосрочной аренды. В 2011-м ситуация начала улучшаться, но перспективы на будущее остаются неопределенными, а медленные темпы восстановления сектора позволяют предполагать, что в ближайшем будущем новые инвестиционные сделки маловероятны.

Рынок логистических центров: новое строительство - для собственных нужд

Улучшение показателей промышленной отрасли способствовало повышению спроса на складские помещения. Более активное развитие спекулятивных проектов происходило только в столице. В Каунасе увеличили число логистических проектов для собственных нужд, в Клайпеде больших изменений на рынке складирования не произошло.

В 2011 году спрос на логистические центры в Вильнюсе увеличился примерно на 21000 кв. м. В настоящее время развивается третий этап бизнес-парка «Airport Business Park» в столичном аэропорту, который пополнит рынок ещё на 7300 кв. м складских помещений. Количество свободных помещений в Вильнюсе уменьшилось на 6%, в Каунасе – на 5%, а в Клайпеде – до 9%. В 2011-м средние арендные цены оставались стабильными.

Новые сделки на инвестиционном рынке страны в 2011 году были зафиксированы только в Вильнюсе и Каунасе. Проявляется тенденция, что арендуемые помещения у владельцев выкупают сами съёмщики. Это особенно актуально для Каунаса, где всё больше предприятий предпочитают не брать в аренду помещения, а строить или приобретать свои собственные склады. По этой причине во временной столице сильно уменьшилось число участвующих в рынке аренды проектов. Иностранные инвесторы всё ещё с опаской смотрят на литовский рынок логистических центров и не спешат принимать инвестиционные решения.

Несмотря на то, что сектор складирования в первой половине 2011 г. приобрёл тенденции развития, ожидать быстрого восстановления не позволяют глобальные экономические проблемы. Часть страдающих от долгового кризиса государств являются партнёрами Литвы по экспорту, поэтому прогнозируемое замедление их экономического роста должно негативно сказаться на экономике Литвы, соответственно, и на рынке складских и производственных помещений.

Инф. "Обзора"
0
2 октября 2011 г. в 08:42
Прочитано 1719 раз